หนึ่งใน "เซอร์ไพรส์" ที่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์มือใหม่มักจะเจอในวันไปทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดิน คือการที่ต้องควักเงินก้อนโตเพื่อจ่าย "ภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ" ซึ่งหากไม่ได้บวกเผื่อไว้ในราคาตั้งขายตั้งแต่แรก อาจทำให้กำไรที่คิดว่าจะได้ หายวับไปกับตาทันที!
โดยเฉพาะ "ภาษีธุรกิจเฉพาะ" และ "ค่าธรรมเนียมการโอน" ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่สุด วันนี้เราจะพาไปเจาะลึกกันว่า ภาษีแต่ละตัวคิดอย่างไร ใครเป็นคนจ่าย และมีเงื่อนไขอย่างไรถึงจะได้รับการ "ยกเว้น" ภาษีส่วนนี้ครับ
1. ทำความรู้จักกับ "ค่าธรรมเนียมการโอน" (2%)
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นค่าบริการที่ต้องจ่ายให้กับกรมที่ดิน เพื่อจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดจากผู้ขายไปเป็นผู้ซื้อ
- วิธีคำนวณ: คิดอัตรา 2% ของ "ราคาประเมินจากกรมที่ดิน" (ไม่ใช่ราคาที่ตกลงซื้อขายกันจริงนะครับ) ยกตัวอย่างเช่น ถ้าราคาประเมินกรมที่ดินอยู่ที่ 2 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอนจะเท่ากับ 40,000 บาท
- ใครเป็นคนจ่าย? ตามธรรมเนียมปฏิบัติที่นิยมที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ มักจะตกลงให้ "ผู้ซื้อและผู้ขายจ่ายคนละครึ่ง (คนละ 1%)" แต่ทั้งนี้ก็สามารถตกลงเจรจากันได้ตามความพึงพอใจของทั้งสองฝ่ายครับ
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) เสี้ยนหนามของผู้ขายมือใหม่
ภาษีตัวนี้แหละครับที่เป็นฝันร้ายของผู้ที่ต้องการเก็งกำไรระยะสั้น! "ภาษีธุรกิจเฉพาะ" ถูกเรียกเก็บในอัตรา 3.3% ของ ราคาซื้อขายจริง หรือ ราคาประเมิน (ยึดตามราคาที่สูงกว่า)
- เงื่อนไขการเรียกเก็บ: คุณจะต้องเสียภาษีนี้ก็ต่อเมื่อ คุณถือครองกรรมสิทธิ์บ้านหลังนี้มา น้อยกว่า 5 ปี (นับตั้งแต่วันที่รับโอนมาจนถึงวันที่ขาย) หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนี้ น้อยกว่า 1 ปี
- วิธีคำนวณ: สมมติว่าคุณขาย บ้านเดี่ยวอยุธยา ในราคา 3 ล้านบาท (ซึ่งสูงกว่าราคาประเมิน) คุณจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะถึง 3,000,000 x 3.3% = 99,000 บาท! (ซึ่งผู้ขายต้องเป็นคนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ทั้งหมดแต่เพียงผู้เดียว)
3. วิธีได้รับการ "ยกเว้น" ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ข่าวดีคือ คุณสามารถหลีกเลี่ยงภาษีก้อนโตนี้ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย หากคุณเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งดังต่อไปนี้ครับ:
- ถือครองครบ 5 ปี: หากคุณมีชื่ออยู่หลังโฉนดมาเกิน 5 ปีบริบูรณ์แล้ว คุณจะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะทันที
- ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี: หากคุณถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่คุณได้ทำการย้ายชื่อตัวเองเข้ามาเป็น "เจ้าบ้าน" ในทะเบียนบ้านหลังที่จะขาย เป็นเวลามากกว่า 1 ปีบริบูรณ์นับถึงวันขาย คุณก็จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเช่นกันครับ
(หมายเหตุ: หากคุณได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ คุณจะต้องเสีย "ค่าอากรแสตมป์" ในอัตรา 0.5% แทนครับ ซึ่งถือว่าถูกกว่ากันมาก!)
บทสรุป
การเข้าใจกลไกของ "ภาษีธุรกิจเฉพาะ" และ "ค่าธรรมเนียมการโอน" เป็นอาวุธสำคัญที่จะช่วยให้คุณตั้งราคาขายบ้านได้อย่างสมเหตุสมผลและไม่เข้าเนื้อตัวเอง หากคุณมีแผนจะขายบ้านในอนาคต การรีบย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านให้ครบ 1 ปี ถือเป็นทริคเล็กๆ ที่ช่วยประหยัดเงินได้หลักแสนเลยครับ!
หากคุณกำลังวางแผน ขายบ้านในอยุธยา แต่ปวดหัวกับการคำนวณภาษีและค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน ให้ทีมงานมืออาชีพจาก อโยธยาโฮม ช่วยดูแลให้สิครับ! เราบริการคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนให้คุณทราบล่วงหน้าอย่างแม่นยำ พร้อมช่วยวางแผนการตั้งราคาและทำการตลาดให้ฟรี จนกว่าจะขายได้ครับ!